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Der eine macht Vermietung, der andere Verkauf: Carsten Fuchtmann (links) und Kay Rose.

"Die Ludgeristraße könnte ruhig 50 Meter länger sein"

Krise in der IA-Lage? Nicht unbedingt, sagen Carsten Fuchtmann
und Kay Rose von der Maklerfirma . Im Interview räumen
sie zwar einen generellen Rückgang der Mieternachfrage ein, sagen
aber auch, dass die echten Top-Lagen auch heute noch zu klein
sind.

Immobilien Zeitung: Wie hat sich die Rolle des Maklers für Geschäftshäuser
in Ia-Lagen gewandelt?

Carsten Fuchtmann:
Ein Makler muss heute einen viel größeren Aufwand betreiben, um einen Deal zum Abschluss zu bringen.
Kay Rose:
Investoren wissen heute genau, was sie wollen, es sind keine
Dilettanten mehr unterwegs. Questions-&-Answer-Listen werden gefordert,
Datenräume, Maßnahmenkataloge, eine rechtliche und technische
Due Diligence. Darauf muss man als Makler reagieren. Immer mehr Investoren
kaufen mit fremdem Geld und wollen sich absichern. Das führt
teilweise zu extremem Aufwand. Man erlebt es kaum noch, dass gültige
Mietverträge nicht durch Nachträge abgesichert werden sollen.
Fuchtmann:
Die Angst, Fehler zu machen, spürt man intensiv am Markt.
Rose:
Ich habe manchmal das Gefühl, dass manche Investoren vergessen
wollen, dass das Immobiliengeschäft immer noch ein Risikogeschäft
ist.

IZ: Ist die Mieternachfrage in den Ia-Lagen gesunken?

Rose:
Die Nachfrage ist ganz klar geringer geworden.
Fuchtmann:
Es kommt auf den Standort an. Früher hatten Sie fünf oder
sechs Interessenten für ein Ladenlokal. Die haben Sie heute vielleicht
auch noch, aber es kristallisieren sich nur zwei Mieter heraus, die den
Mietvertrag verhandeln möchten. Am Ende bleibt einer übrig, und der diktiert
die Bedingungen, zu denen er das Ladenlokal anmietet.
Rose:
Man muss ein Gespür dafür entwickeln, ob ein Mieter die Miete
künstlich reduzieren will, weil es im Moment chic ist, oder ob er wirklich
Probleme hat. Es kommt viel auf Insiderwissen an, denn natürlich wissen
wir, dass Händler an bestimmten Standorten noch richtig Geld verdienen.

IZ: Wie wirkt sich das auf die Mieten aus?

Fuchtmann:
Wir stellen fest, dass gerade private Eigentümer in Mittelstädten
falsche Vorstellungen haben. Wenn sie einen alten Mietvertrag
besitzen, der ausläuft, wollen sie den Markt testen. So nach dem Motto:
Mal sehen, was geht! Solchen Hauseigentümern muss man klarmachen,
dass die Bäume auch in der Ia-Lage nicht mehr in den Himmel wachsen.

Rose:
Ich glaube, wir haben in Deutschland einen historischen Punkt erreicht.
Die Mieten in den Ia-Lagen steigen nicht mehr grundsätzlich von
alleine. Sie können auch fallen. Das müssen Sie einem Eigentümer, der
seit 50 Jahren ein Haus hat, erst einmal beibringen.

IZ: Wo steigen die Mieten noch?

Fuchtmann:
Bei ganz alten Mietverträgen, sagen wir älter als 20 Jahre,
die neu verhandelt werden, sofern die Häuser in hochfrequenten Lagen
liegen. Und bei Grundstücken mit Potenzial für eine Projektentwicklung.

IZ: Mangelt es an Mietern?

Fuchtmann:
Mangel würde ich nicht sagen. Wir haben eher die Situation,
dass sich viele Mieter fragen, ob sie flächen- und mietmäßig noch ideal
aufgestellt sind.

Rose:
In meinen Augen gibt es einen Mangel an neuen Konzepten.

IZ: Gibt es in Deutschland nicht einfach viel zu viele Läden?

Fuchtmann:
Nicht unbedingt. In Osnabrück z.B. ist die Top-Lage nicht
groß genug, um alle Händler aufzunehmen, die sich hier positionieren
wollen. Ein Einkaufszentrum in Randlage kann da allerdings nicht die Lösung
sein (Unibail-Rodamco plant in Osnabrück ein Shoppingcenter, Anmerkung
der Red.).

IZ: Aber für wie viele Städte gilt das?

Fuchtmann:
Das zu beziffern ist kaum möglich. Sicherlich gibt es Städte
mit enormem Flächenüberangebot, nicht zuletzt wegen unnötiger Einkaufszentren.
Göttingen z.B. hat eine gute Nachfrage. Auch die Ludgeristraße
in Münster könnte ruhig 50 Meter länger sein.

IZ: Was suchen Investoren derzeit?

Rose:
Einer drückte es neulich so aus: Häuser mit Mietverträgen aus den
Jahren 2015 oder 2016 in hochfrequenten Lagen.

IZ: Warum gerade 2015 und 2016?

Rose:
Weil die Mieten dann von den Übertreibungen der Zeit vor 2007
heruntergekommen sind und wieder ein realistisches Niveau erreicht
haben.

IZ: Ist Schlüsselgeld noch ein Thema?

Rose:
Nein. Heute gibt der ein oder andere Mieter sogar demjenigen
Geld, der ihm den Laden abnimmt.

IZ: Wie sieht es mit den Laufzeiten aus?

Rose:
Mieter haben am liebsten fünf Jahre plus Optionen.

Fuchtmann:
Teilweise werden auch drei Jahre vorgeschlagen oder reine
Umsatzmieten, wobei es Letzteres früher auch schon gegeben hat.

Rose:
Die Umsatzmiete hat zumindest den Vorteil, dass unsere Privateigentümer
ein Gefühl dafür entwickeln, was ihre Mieter eigentlich für Umsätze
erzielen können.

IZ: Sind Drogeriemärkte in den Ia-Lagen noch ein Thema?

Rose:
Absolut. Ausländische Investoren wundern sich manchmal, was
Drogeriemärkte in den Ia-Lagen für Mieten zahlen können.

Fuchtmann:
Drogeriemärkte stehen für Top-Bonität und vernünftige Laufzeiten,
was will man als Vermieter mehr?

IZ: Was macht einen guten Ia-Lagen-Makler heute aus?

Rose:
Markttransparenz für den Eigentümer zu schaffen.

Fuchtmann:
Glaubwürdigkeit. Die hat gelitten. Es gab Zeiten, da haben
Makler Mietverträge vermittelt und im Rückspiegel schon geschaut, wer
als nächstes kommt.

IZ: Herr Fuchtmann, Herr Rose, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Christoph von Schwanenflug.